[칼럼]신축년, 청약시장과 정비사업 등 새집마련 전략

김효선 농협은행 NH All100자문센터 부동산전문위원

어둡고 긴 터널을 지나가듯 마스크 한 장에 의존하며 일상의 전쟁을 치른 2020년이 저물고 신축년 ‘흰색 소’의 해가 시작됐다. 흰색은 상서로움을 뜻해 보석과 같이 존귀함을 상징하고, 소는 과거 농경사회 시절 우리에게 사계절을 함께하는 가족 같은 동물이자 큰 자산이었다.

과거에는 소가 개인 자산의 큰 비중을 차지했다면 현대사회에서 이런 역할을 하는 것은 아마도 부동산일 것이다. 그런데 안타깝게도 코로나19 팬데믹 이후 부동산 시장의 양극화 현상이 심화되고 있다. <21세기 자본>의 저자인 프랑스 경제학자 토마 피게티(Thomas Piketty)는 코로나19는 “치명적인 불평등을 드러낸 위기”라고 했다. 풀어서 말하면 이미 존재했던 불평등이 코로나19로 인해 이 사회에 확산될 것이라는 예측인데 이는 대한민국 부동산에도 영끌, 벼락거지, 몸테크 등의 신조어와 함께 나타나고 있다. 또한 이러한 현상은 화폐 가치가 하락하고 부동산, 주식 등의 자산가치 상승을 경험한 사람들과 내집 마련이 꿈이자 숙제인 사람들에 의해 더욱 심화될 것으로 예상된다.

2020년 주택시장은 상반기 안정세를 유지하다가 하반기 들어 가파르게 상승하는 모습을 보였다. 이전 서울 중심의 매매가격 상승에서 다주택자와 법인 대상 강력한 세금 규제 정책이 발표된 여름을 기점으로 수도권, 비수도권 등 전국적으로 상승세가 확산됐으며, 10월 실시된 임대차3법 이후 그간 안정세를 보였던 전세시장 또한 대폭 상승했다. 월세가격 역시 상승장에 합류하면서 임차시장은 전반적으로 불안정한 상태를 2021년까지 이어오고 있으며, 매매와 전세시장 모두 매도자 우위 시장을 유지하고 있는 것으로 보인다. 한편 대출 규제, 과세 확대 등 정부의 지속적인 투기수요 억제 정책으로 주택시장이 실수요자 위주 국면으로 접어든 가운데 최근 몇 년간 주택가격의 상승은 구매력 감소로 작용해 추가 상승에 있어 제약 요인으로 작용할 가능성이 있다. 소득이 자산으로 축적되는 속도보다 집값이 더 빠르게 올라가고 있어 주택 구매력이 뒷받침되지 않는 이들은 주택 매매수요에서 잠시 대기수요로 돌아서 주식 등의 대안으로 방향을 재설정하기도 한다.

2021년 부동산 시장의 주요 변수는 역시 정부 정책이다. 특히 연초부터 강조하고 있는 공급확대 방안과 서울시장 보궐 선거, 3기 신도시 사전청약 등을 주목할 필요가 있다.

전국적으로 조정대상지역 등 규제지역이 확대되면서 다시 서울로 수요가 집중되고 전세난이 심화되고 있다. 설 전 발표될 것으로 예정된 국토교통부의 역세권 고밀도 개발 등 공급정책의 기대감은 빌라 거래 증가와 가격 급등 현상으로 나타나고 있다. 여기에 서울시장 보궐선거가 있는 4월까지 본격적인 선거 운동이 시작되면 시민들이 원하는 전통적으로 우수한 입지 내 재건축·재개발 등 정비사업으로 수요가 몰릴 가능성까지 더해져 뜨거운 봄 정비사업 시장이 될 것으로 보인다. 재개발의 경우 해당 지역이 재개발 심사를 통과할 만큼 낡은 지역인지, 사업진행은 어느 단계인지 잘 살펴봐야 한다. 필자가 최근 거래가 급등하고 있는 몇 군데 재개발 현장을 찾아봤을 때 진행은 전혀 되지 않는데 가격만 올라가 있는 경우가 종종 있었다. 이런 경우 자칫 재개발은 진행되지 않고 정비사업 이슈가 없어지면 급등한 가격도 거품처럼 사라질 수 있기 때문에 신중하게 판단해야 한다.

3기 신도시 사전청약을 포함한 분양시장의 열기 또한 작년에 이어 지속될 것으로 보인다. 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등으로 로또분양이지만 대출 규제로 평범한 서민이 계약금 및 중도금 등을 원활하게 지급하는 것도 쉽지 않고 당첨되는 것은 그야말로 하늘의 별따기다. 현재는 청약을 통한 주택매입이 안전하고 수익성도 높은 경우가 많은데 제도를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요하다. 본인이 갖고 있는 통장이 민영분양, 공공분양 중 어디에 청약할 수 있는지 확인하고 1순위 조건에 맞게 청약예치금 등을 잘 준비해야 한다. 최근에는 청약에 대한 피로감으로 당첨되는 것을 포기하는 청포족들이 본인의 상황에 맞는 내집마련 전략을 세워 하루라도 빨리 부동산 자산 확보를 하려는 움직임도 늘고 있다.

재건축·재개발 등 노후된 주택을 개조하는 정비사업, 가장 안정적이고 높은 차익이 기대되는 분양시장은 서울뿐 아니라 인천, 경기, 지방 광역시 등 전국적으로 인기가 높다. 그것은 내집마련에 있어 최근 수요자들의 가장 중요한 핫버튼이 새집이기 때문이다. 전통적으로 부동산에서는 입지가 가장 중요한데 최근에는 신축의 가치가 입지의 가치를 넘어서 가격에 반영되는 것을 볼 수 있다. 서울의 구축 아파트 가격보다 경기도 신축 아파트 가격이 높게 형성되는 모습은 최근의 일이다. 이렇듯 역세권, 도심보다 쾌적하고 정비된 환경이 더 중요해진 수요자들이 늘어나는 환경 속에서 본인이 추구하는 행복의 기준과 현금 여력에 맞게 전략을 세워 실행할 때다. 현금여력이 충분하다면 지금 당장 입지 좋은 새집을 살 수 있겠지만, 그렇지 않다면 시간이 걸리더라도 헌집 주고 새집 받는 정비사업 쪽을 선택할 수 있을 것이다.