[칼럼] 무주택자 LTV·DTI 대출규제 완화해야

송두한 백석예술대 초빙교수·KDI 경제정책 자문위원.

계층 간 ‘주거양극화 해소’는 포스트 코로나 시대를 견인할 시대정신임에 분명하나, 현행 대출규제 안에서는 무주택자나 청년세대들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 어려운 게 현실이다. 무주택가구 현황을 보면, 2015년 841만 가구에서 2019년 889만 가구로 꾸준한 증가 추세를 보이고 있다. 무주택가구 비율은 전국이 44%, 서울이 51%로 전체 가구의 절반 정도가 다주택자가 제공하는 전월세시장에 의존하고 있다.

지금처럼 주택가격이 급등하는 시기에 집 없는 자가 느끼는 상대적 박탈감은 어떤 말로도 위로가 되지 않는다. 청년세대들은 분노에 그치지 않고 ‘영끌 대출’로 규제장벽을 넘어 직접 주택시장에 진입하고 있다. 정부가 주택공급을 확대해 공급 부족을 해소하겠다고 하나 이는 몇 년 뒤에나 가능한 이야기다. 더욱이 주택공급이 늘어난다 하여도 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등과 같은 규제장벽으로 주택구매력을 높이기는 어려운 상황이다.

금융제도의 기본 방향은 ‘규제 이원화’에 두어야 한다. 다주택자 규제는 강화하되, 투기적 요소가 없는 실수요자 규제는 체감할 수 있는 수준으로 문턱을 낮춰야 한다. 무주택자와 다주택자가 단일 규제의 틀 안에서 다뤄지면 재난 수준의 주거양극화 문제를 해결하기 어렵다. 현행 대출규제는 문재인정부가 지향하는 ‘실수요 규제완화·다주택자 규제강화’ 기조와도 충돌하고 있으며, ‘계층 간 주거격차 해소’라는 시대정신에도 부합하지 않는다.

주택시장에서 LTV와 DTI 규제는 무주택자의 주택구매력을 가늠하는 핵심 금융규제다. 무주택자에 대한 금융규제는 기준 LTV와 DTI를 ‘80%’ 수준으로 상향하고, 장기 주택모기지의 경우에는 그 기준을 ‘90%’까지 올려야 한다. 대출을 받아 집 한 채 사서 살면서 빚을 갚아 나가는 무주택 서민이나 청년세대들에게 굳이 깐깐한 조건이나 기준을 적용할 이유가 없다. 대출규제를 완화해 장기모기지 시장이 활성화되면, 살면서 내 집을 마련하는 주거문화 확립뿐만 아니라, 투기적 거래가 자생하기 어려운 환경 조성에도 기여할 수 있다.

더불어민주당 당 대표 후보로 출마한 송영길 의원이 생애 최초 주택구입의 경우에는 LTV·DTI 규제를 90%까지 풀어야 한다고 주장한 바 있다. 이에 대해 바람직한 방향이나 주택가격 상승을 부추길 수 있다는 의견들이 많았다. 송 의원의 공약이 파격적으로 들릴 수 있으나 이는 마땅한 것으로 시행하지 않고 있다는 사실이 더 파격적이다. 생애 최초를 포함, 모든 장기 주택모기지를 대상으로 무주택자 LTV·DTI 규제를 90%까지 확대해 무주택자나 청년세대의 금융접근성을 한 차원 높여야 한다.

부채위험을 지적하는 일각의 우려도 있다. 이는 기우다. 장기 주택모기지는 살면서 내 집을 마련하고 일하면서 원금을 덜어내는 금융제도라는 점에서, 부채의 질과 건전성이 여타 부채에 비해 높은 편이다. 실수요자가 주택매매 시장에 나올 일이 없기 때문에 부동산투기에 전용될 개연성도 낮다. ‘실거주 요건(5년 등)’만 보다 명확히 규정한다면, 부동산투기 문제를 걱정할 필요가 없다.

어떠한 경우에도 다주택자가 쏘아올린 주택가격 상승이 실수요자의 시장 진입을 차단하는 빌미로 작용해서는 안된다. 부동산투기를 근절하고 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하는 것이 고질적인 주거양극화 문제를 해소할 수 있는 가장 효과적인 대안이다.