신도시 투기의혹으로 번진 ‘보상문제’ 진짜 팩트는?

보상은 토지보상법 근거해 실시… 이식비·취득비 중 낮은 가격 보상
소유주-시행자-시도지사 각각 1곳씩 감정평가사 선정 3곳 평가 평균
현직 감평사들 "나무로 돈을 번다는 '목테크'는 과장, 근거없는 이야기"

경기도 광명 3기 신도시 개발 예정지인 광명 가학동에서 광명시청 소속 6급 공무원 A씨가 소유한 토지의 형질이 변경돼 숲이 훼손돼 있다./연합

최근 한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 3기 신도시 투기의혹으로 ‘목테크’란 신조어까지 등장했지만, 실제 나무에 대한 보상은 최초 투입비용보다 더 많은 보상을 받기 힘들다는 지적이다. 공공기관 일부 직원의 투기 의혹에 공분한 나머지, 나무 보상이 토지보상보다 더 많이 받는 것처럼 과장되게 알려지고 있다는 비판이다.

20일 만난 감정평가사들은 보상은 토지보상법이라는 법률에 근거해 실시되므로 뜬소문이나 잘못된 정보에 근거해 투자할 경우, 재산상의 손실을 입을 수 있을만큼 정확한 이해가 필요하다고 지적했다.

◇나무 빽빽히 심으면 돈 된다? = 특히 LH 직원이 광명시흥지구에서 이식보상비를 노리고 용버들을 밀식했다는 보도가 큰 논란이 됐는데, 현행법상 수목보상비는 이식비와 취득비 중 낮은 가격으로, 정상적인 식재범위를 넘어선 수목은 보상에서 제외된다. 실제 용버들이란 수종은 나무값이 싸 통상 이식비보다는 취득비로 보상되고, 전체 수목 중 정상범위만 보상되므로 최초 투입비용보다 더 많은 보상을 받기 힘들다.

감정평가 20년 경력을 가진 A 평가사는 “용버들 심었다고 수십억 보상을 받을 것처럼 보도가 나오는데, 전혀 근거없는 이야기”라며 “용버들 뿐 아니라, 모든 나무들이 정상식재 범위를 벗어나 심으면 벗어난 부분은 보상이 안 된다. 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 시행규칙에도 정상식재 범위를 초과하지 못하도록 되어 있다”고 지적했다. 그는 “조경업체가 아닌 일반적으로 수목을 평가할 때는 보상액이 몇 억씩 안 된다”며 “땅값보다 나무값이 비쌀 수 없다”고 말했다.

◇보상은 주민들에게 불리?= 보상액 산정을 LH, SH와 같은 사업시행자가 해서 주민들에게 절대적으로 불리하다는 인식이 팽배하다. 실제 토지보상 감정평가는 토지소유자, 시도지사, 사업시행자가 각각 1개씩 평가사를 선정해 감정평가한 금액을 산술평균하여 최종 보상액으로 결정된다. 감정평가의 객관성을 놓이기 위해 3곳의 평가금액이 10% 이상 차이가 나면 재감정하게 된다. 또 2차례의 재결과 행정소송까지 총 4번의 감정평가를 받을 수 있다.

이와 관련해 A 평가사는 “20년 전만 해도 보상 평가를 사업시행자가 2명 선정해 일방적으로 했다. 이후에 감정평가사 소유자 추천제도가 도입됐는데, 이건 또 2기 신도시 때 과대보상 논란이 일어났다”며 “헌법상 정당보상을 해야 하는데, 이해관계가 있다보니 과대보상이 되는 거다. 그래서 이후에 사업시행자, 토지소유자(주민), 시도지사가 각각 1명씩 감정평가사를 추천하는 것으로 법이 개정됐다”고 설명했다.

실제 최근 인천계양, 하남교산 3기 신도시의 협의보상률이 60%에 도달했다. 무엇보다 LH의 경우, 감정평가업자 선정시 ‘감정평가업자 전자선정시스템(KASS)’을 통해 무작위로 선정해 평가위원의 독립성을 보장하고 있다.

◇지분 쪼개기로 1000㎡ 토지면 대토 가능?= 지분 쪼개기로 1000㎡ 토지면 대토보상이 가능하다는 것도 사실이 아니다. 1000㎡ 이상 토지를 보상받으면 개발 후 주택용지를 분양받을 수 있는 제도는 대토보상이 아니라 협의양도인택지(협택) 제도이다. 협택을 받으려면 기준일(공람공고일) 이전부터 토지를 1000㎡ 이상 소유해야 하고, 보상 물건의 전부를 협의로 양도해야 한다. 만약 건물에 대한 보상금액이 마음에 들지 않아 수용재결을 하면 협택을 받지 못한다. LH에 따르면 “협택은 사업을 원활하게 진행하기 위한 일종의 인센티브”라며 “앞으로는 협택을 받을 수 있는 요건이 더욱 강화될 예정”이라고 말했다.

◇농지 헐값에 수억 분양가?= 보상액과 아파트 분양가를 비교하는 경우도 흔한데, 아파트로 분양하기까지 보상, 인허가, 조성공사, 건축공사 등 다양한 개발절차가 필요하다. 또한 도시에 필요한 도로, 공원, 녹지 등 기반시설을 공공이 제공하고 개발 과정마다 발생하는 비용이 분양가에 포함되기 때문에 보상액과 단순비교는 무리라는 지적이다.

◇투기의혹으로 일반 주민 보상 축소?= 무엇보다 투기의혹으로 보상혜택이 축소될 것이란 우려도 나온다. 이에 LH는 “협택 기준 강화, 농지 양도세 중과 등의 투기방지대책은 투기꾼을 잡기 위함이지 선량한 주민들의 피해로 연결될 가능성은 낮다”며 “오히려 투기를 차단하면 불필요한 보상비 지출을 막고, 원주민의 이익을 보호하여 국민들에게 더 저렴하게 아파트, 상가를 공급할 수 있다”고 설명했다.

또 다른 B 평가사는 “과거 7,80년대 개발독재 때는 소유자 재산을 강제 수용했었지만 지금은 점차 보상제도가 민주화된 상태”라며 “과거에 비해 균형감있게 감정평가를 하고 있지만 주민 입장에선 이해관계가 있으니 반발하는 것이다. 하지만 보상에 대한 편견과 오해는 정당한 보상을 가로막는 가장 큰 장애물”이라고 지적했다.

보상정보는 한국부동산원과 LH 등에서 제공하고 있다. 이러한 사이트를 통하거나 전문가와 상담 등을 통해 정확한 정보를 얻는 것도 보상에 대한 오해를 풀 수 있는 방법일 것이다.