[장용동 칼럼] 7월부터 사전청약 개시, 주택시장 안정될까?

내달 15일 3기 신도시를 비롯한 5개 공공택지에서 1차 4333가구 사전청약에 이어 연말까지 4차 총 3만200가구의 대규모 아파트 공급이 이뤄진다. 특히 GTX 등 고속망과 연결되는 수도권에서 소나기식 물량 공급이 연속적으로 이뤄지면서 주택시장 안정세가 조기에 나타날지 관심사다. 그동안 집값이 워낙 많이 올라 한계점이라는 인식이 팽배한데다 금리 인상, 규제강화 여파 등 주택시장을 둘러싼 환경이 녹록지 않아 집값이 내리막길을 걸을 것이라는 전망이 조심스럽게 제기되고 있다. 반면 주택시장 특성상 고급주택수요를 충족시키는 데 한계가 있고 물량이 공공에 집중되어 시장안정에는 큰 효과를 보지 못할 것이라는 시각도 만만찮다. 때문에 실수요층의 경우 내집마련이 빚만 갚는 마이너스 인생으로 전락시켜 삶의 질을 떨어뜨릴 수도 있다는 우려와 내 집 마련을 외면할 때 자산경쟁에서 도태되어 빈곤층으로 전락할 수 있다는 불안이 공존하고 있는 것도 현실이다.

일단 정부가 2·4대책 등에서 발표한 대규모 단지에서 공급이 속속 이뤄진다면 중장기적으로 주택시장이 안정 국면에 접어들 가능성이 크다. 당장 그동안의 공급 불안 심리를 잠재우면서 모처럼 물량 폭탄이 떨어지고 여기에 향후 민간 물량도 잇단 나오면서 공급이 수요를 능가할 것이기 때문이다. 더구나 다주택자를 옥죄는 규제가 지속되고 세금폭탄이 현실화한 만큼 여러 주택 보유심리나 투기적 심리가 크게 약화해 가수요가 발붙일 곳이 없다. 따라서 정부가 계획 차질없이 제대로 공급해 나간다면 수도권 시장은 분명 중장기적으로 안정세에 접어들 공산이 크다.

하지만 시장안정이 조기에 이뤄질 것이라는 기대는 여전히 난망이다. 그림 속 분양만 이뤄졌을 뿐 입주 등 가시화까지는 시일이 걸리는 게 주택공급이다. 최소 2년 이상 입주 시점까지의 시차가 있어 시장 약발을 조기에 받기가 힘들다. 1989년 분당 등 5개 신도시를 건설할 당시도 시장안정의 숨 가쁜 상황과 달리 실제 공급 효과는 1993년부터 나타나기 시작했고 2기 신도시인 판교 동탄 신도시 건설 역시 분양 후 2년 이상이 소요된 것을 생각하면 이번 3기 신도시 등 대규모 공급 파급효과도 그 범주를 벗어나지 못할 것이다. 집값 급등의 학습효과로 단기 효과는 적을 것이라는 얘기다.

3기 신도시와 대규모 개발단지의 경우 사전청약 물량은 공공물량이다. 작금의 주택시장의 불안이 주거 취약계층보다 더 고품질의 주택을 원하는 민간 수요에 의해 촉발된 것을 생각하면 고품질 주택 품귀현상을 어느 정도 충족시켜주느냐가 시장안정의 최대 관건이다. 이를 해결하지 못한다면 주요 선호지역의 집값이 지속해서 주택시장을 불안케 할 것이 분명하다. 결국 서울권 민간주택 공급부족을 안정적으로 해소하는 게 시장안정의 제1요소인 셈이다. 다행히 최근 서울의 경우 재개발 재건축 중심의 공급 숨통을 트는 다각적인 대안이 마련되고 있는 게 고무적이지만 고삐를 돌리는 데까지 상당한 시일이 걸려 당장 불안 해소가 쉽지 않다.

또 주택가격 하향과 시장안정은 별개의 문제로 봐야 한다. 물론 물량이 풍부한 가운데 매수세마저 위축되면 가격은 하락할 수밖에 없다. 하지만 주택시장은 하방경직성이 강하고 계단식으로 가격이 움직이는 특성이 있다. 한번 오른 가격은 경제 등에 큰 변화가 생기지 않는 한 떨어지기 힘들다. 여기에 원가마저 급상승 추세이다. 현장 인력 조달의 어려움, 자재비용의 급상승 등 주택건설을 둘러싼 비용구조가 완전히 달라지고 있다. 재건축 건축단가만도 불과 2~3년에 비해 2배 이상 상승했다. 노무현 정부 시절 응급 집값 잡기 대책으로 내놓았던 김포나 파주, 판교, 동탄 등의 신도시 건설이 집값을 잡기는커녕 오히려 수도권 집값, 땅값만 올려놓는 부작용을 초래했던 사실을 정부나 시행주체, 주택수요층 모두 되새겨 봄 직하다.