정부, 재초환 부담금 완화…체감온도는 지역별로 ‘상이’

2006년 재초환 도입 후 16년만의 개편

정부가 과도한 부담금 탓에 서울은 물론 지방에서도 재건축 사업에 차질이 생기고 있다고 판단해 재건축 초과이익환수제(재초환) 완화 방안을 내놨다. 재건축 부담금 면제 기준과 부과구간을 높이고 감면 폭을 확대하겠다는 것이 골자인데 부담금에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 전망이다.

29일 국토교통부가 발표한 '재건축부담금 합리화 방안'에 따르면 재초환 금액 기준은 기존 3000만원에서 1억원으로, 부과 구간은 2000만원에서 7000만원으로, 초과이익 산정 개시 시점은 추진위원회 승인일에서 조합설립일로 조정된다. 1주택 장기보유자의 경우 부담금이 최대 50%까지 감면된다.

이번 재건축 부담금 합리화 방안이 시행될 경우 현재 84곳에 달하는 부담금 대상 단지는 46곳으로 줄고, 1억원 이상 부과 단지는 19곳에서 5곳으로 크게 줄어들 전망이다. 3000만원 초과~1억원 미만 부과 단지는 20곳에서 9곳으로, 1000만원 초과~3000만원 미만 부과 단지는 15곳에서 8곳으로 줄어든다.

재초환 부담금이 면제되는 단지는 38곳으로 절반에 가까운 단지가 아예 부담금을 내지 않아도 된다. 지방의 경우 32개 부과 단지 중 21곳이 면제받게 된다. 부담금을 내야 하는 지방단지 11곳은 1000만원 미만이 6곳, 1000만~3000만원 미만이 4곳으로 나타났다.

개선안을 재건축 단지에 적용해보면 예정 부담금이 상대적으로 적은 단지일수록 감면율이 높았다.

기존 부담금이 3000만원인 단지는 부과 기준 현실화를 적용할 경우 부담금 300만원으로 감면율은 90%에 달한다. 여기에 10년 장기보유 조합원이라면 50%가 추가로 감면돼 150만 원만 내면 된다.

앞서 부담금 2억8000만원을 통보 받은 서울 강남의 A단지는 개선안의 감면 혜택을 모두 적용 받을 경우 조합원 1인당 4000만원(감면율 86%)만 내면 되는 것으로 추산된다.

반면 부담금이 최고 부과율 기준인 3억 원을 넘는 곳은 변화가 크지 않을 것으로 전망된다. 4억 원을 통보 받은 단지는 부과 기준 현실화 적용시 3억 1500만원(감면율 21%)으로 낮아지는 데 그치며, 장기보유 10년 감면을 받아도 1억 5800만원(감면율 61%)을 내야 한다.

서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면 폭이 상대적으로 작은 반면 부담금이 낮은 지방과 수도권 중저가 단지는 수혜가 전망되고 있는 것이다.

이에 일부 전문가들은 부담금 부담이 높은 강남권 고가 아파트 밀집지에서 부담금 완화 수위에 대한 불만이 나타날 수 있다고 우려했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축부담금 감면이 얼마가 되건 원론적으로는 재건축에는 긍정적이지만, 개별 재건축 단지마다 체감은 다를 수밖에 없다"며 "천만원 대 수준으로 소폭 부과되는 곳과 감면해도 억 단위로 부과 규모가 큰 곳의 입장 차이는 같을 수가 없다"고 지적했다.

실제 이날 이미희 성동구 성수장미 재건축조합장(조합연대 공동대표)은 "부담금 규모가 크지 않은 지방은 부담금이 면제될 수 있지만 우리 아파트는 이미 조합원 1인당 평균 재건축부담금이 5억원이라 여기에서 줄어든다고 해도 여전히 억대"라며 "입법 취지 자체가 징벌적 과세에서 시작을 했는데 국토부의 이번 발표를 보면 근본적인 문제를 짚지 않고 금액 조금 깎아줬으니 만족하라는 식으로 밖에는 보이지 않는다"고 말하기도 했다.

다만 이와 관련해 권혁진 국토부 주택토지실장은 "강남 재건축의 원활한 촉진을 위해 부담금을 과감히 면제할 필요도 있겠지만 근본 취지는 재건축에 따른 초과이익을 적정하게 환수한다는 것"이라며 "이번 개선 방안이 작동하면 서울 지역 재건축도 탄력을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.