[특별기고]공인중개사협회의 법정단체화에 대한 오해와 진실

김학환 한국부동산경영학회 회장(숭실사이버대학교 교수)

김학환 한국부동산경영학회 회장(숭실사이버대학교 교수)

①협회의 법정단체에 반대하는 직방의 속셈
국회에서 한국공인중개사협회를 법정 단체로 지정하는 법안 통과를 추진하자 부동산 어플을 운영하는 '직방'에서 적극 반대하고 있다. 심지어 자기들끼리 새로운 공인중개사협회를 만들겠다는 얘기도 들린다. 그런데 그 이유가 해괴하다. 이번 국회 추진 법률 개정안을 '직방 금지법'이라 주장하고 있기 때문이다. 그러나 도대체 공인중개사협회가 무슨 권력을 가지고 있길래 직방 영업을 못하게 금지할 수 있을까는 의문이다.

공인중개사협회(이하 '협회')는 법률안 개정을 통해 협회가 법정 단체로 지정돼야 한다는 입장이다. 협회가 법정 단체로 지정될 경우 가장 큰 장점은 자율 정화 작용을 통해 부동산 유통시장이 안정화된다는 것이다. 현재 부동산 시장에는 무등록 업체들이 횡행하고 있지만, 단속 권한은 지방자치단체에 있고 단속 규정 또한 실효성이 없다. 그 바람에 무등록 중개 행위는 근절되지 않고 있고, 그 피해는 고스란히 국민에게 돌아가고 있다. 예컨대, 토지의 경우 중개에 의한 거래는 겨우 26%에 불과한 것으로 나타나고 있다.

그런데 왜 직방 측에서는 협회의 법정 단체 추진을 반대하는 것일까. 직방의 주장에 따르면 협회가 법정 단체가 될 경우 개업공인중개사는 협회에 의무 가입해야 하는 상황이 발생하고, 이로 인해 협회의 이익에 반하는 중개사나 직방 같은 업계에 압력을 행사할 수 있다고 우려한다. 그래서 직방도 '제2의 타다'처럼 될 수 있다고, 그래서 '직방 금지법'이라고 목소리를 높이고 있는 것이다.

그러나 직방의 주장은 논리에 맞지 않고 현실과도 동떨어져 있다. 협회의 자율 정화 기능의 작동으로 무등록 영업을 근절시키고 중개시장이 넓어진다면 이건 서로에게 '윈윈'하는 길이 된다. 직방이 무등록 중개업을 하는 것이 아닌 바에야, 직방이 직방 가입 중개사들에게 협회와 싸우라고 선동하는 것이 아니라면, 협회와 직방은 서로 공존하고 상부상조하는 상호 보완의 업종이다. 협회와 직방은 서로가 추구하는 노선이 다르고, 그리고 서로에게는 필요한 순망치한(脣亡齒寒)의 관계이기 때문이다.

②직방이 '제2의 타다'라고?
직방이 협회의 법정 단체 추진을 반대하는 이유인 '직방 금지법'이라는 주장은 납득하기 어렵다. 직방이 거대 자본으로 무장하고 무등록 중개업 진출을 준비하고 있다면 이 주장이 틀리지 않을는지도 모른다. 그러나 그렇지 않다면 이 주장은 황당하거나 선동적일 수 있다.

공인중개사법 개정으로 '직방을 금지'할 수 있다는 발상은 도대체 어디에서 나온 것일까. 그것은 단지 직방의 공인중개사에 대한 영향력 상실에 대한 우려에서 나온 기우에 다름 아니다.

그렇다면 직방도 '제2의 타다'처럼 될 수 있을까. 당연히 직방도 '타다'의 길을 걸을 수 있다. 처음에 '타다'는 기존 업계를 혁신하는 대단한 사업처럼 회자되었다. 그러나 뚜껑을 열었더니 '타다'는 택시와 렌터카의 기형적 변종품에 다름 아니었다. 택시업도 아니고 렌터카업도 아닌, 그렇다고 여객자동차업도 아닌 것을 이것저것 짜집기해 출시한 것이라고 평가됐다.

당연히 '타다'는 택시업계의 강력한 반발에 부딪혔고 침몰할 수밖에 없었다. 최근 '타다'가 일부 무죄를 받았다는 언론 보도가 있었지만, '타다'는 총체적으로 혁신과도 거리가 멀었고, 더군다나 '스타트업'과는 더더욱 거리가 멀었다. 혹시 직방도 '타다'처럼 인터넷 기술을 언론 플레이로 과대 포장하고 현실에서는 '푼돈'을 향해 골목상권으로 돌격하는 돈키호테들은 아닌가.

'타다'는 실패했지만 '카카오택시'는 호황을 누리고 있다. 양쪽은 비슷한 시스템인데, 왜 하나는 실패하고 하나는 성공할 수 있었을까. 카카오택시 앱이 출시되면서 손님들은 길에서 택시를 기다리지 않아도 되었고, 택시는 손님을 찾기 위해 더 이상 도로를 헤매지 않아도 되었다. 서로의 불편을 없애준 것이다. 세상에 없던 방식으로 불편을 해소하는 것, 바로 이런 것이 혁신인 것이다.

'타다'에는 '카카오택시' 같은 혁신이 없었다. 그리고 인터넷이 아닌 현실 세계의 사업에서는 준수해야 할 법률과 규칙이 있고, 타인을 위해 지켜야 할 '자유'의 마지노선이 있다는 것을 몰랐다. 직방의 생존도 마찬가지다. 서로의 불편을 해소해주는 혁신이 있다면 생존할 수 있겠지만, 마치 골목에서 대장 노릇이나 하면서 푼돈을 뜯는 것에 연연하는 식이 된다면 직방의 길도 '타다'를 따라가게 될 수도 있다.

③공인중개사협회는 중개업을 독점할 수 있을까
직방 측에서 협회의 법정 단체 추진을 반대하는 이유 중의 또 하나는 '협회의 독점 고착'이라는 주장이다. "중개시장에 새로운 '참가자'는 막고 시장을 장악한 기득권만 공고히 할 수 있다"는 주장은 일방적, 자기대변적 입장이라고 볼 수 있다. 중개업에 기득권이 어디 있으며, 헌법으로 '직업의 자유'를 보장하고 있는 대한민국에서 누가 무슨 권한으로 이 헌법의 자유를 제한할 수 있단 말인가.

대한민국에는 '직업의 자유'가 있다. 누구나 택시 영업도 할 수 있고, 일정한 요건 하에 부동산 중개업도 할 수 있다. 협회가 법정단체가 된다고 해서 직방의 중개업을 할 자유가 침해되지는 않는다. 이미 감정평가사협회와 법무사협회 등 전문자격사 단체는 모두 법정단체가 되었고, 회원 의무 가입제가 되었다. 그러나 관련 전문자격 프롭테크 업체들의 직방과 같은 직업의 자유 침해라는 식의 주장은 찾아볼 수 없다.

다만, 직업의 자유가 인정되더라도 직업은 인간의 생존을 위한 가장 기본적인 도구이기에, 사회적 공공복리적 보장책으로 국가는 직업의 자유에 여러가지 규제를 가하게 된다.

학교 근처에서 술집 영업을 금지하거나, 자격증 소지자에게만 중개업 등록을 해주는 것이나, 시각장애인에게만 안마사 자격증을 준다든지 하는 것은 모두가 법률로서 직업을 규제하는 것이다. 직업의 자유에는 할 수 있는 작위 권리와 하지 말아야 할 부작위 의무가 공존한다. 그래서 기업 활동에도 대기업이 침범해서는 안 되는 중소기업 고유의 업종을 지정하여 보호하고 있다. 골목상권도 마찬가지다. 이런 규제들은 공공복리와 사회적 약자를 보호해 복지를 실현하겠다는 국가의 의지인 것이다.

중개업 시장에는 경력에 따라 능력의 차이는 있을지언정 기득권은 존재하지 않는다. 자격증 취득자라면 누구나 공평하게 아무 제한도 받지 않고 중개업에 진출할 수 있다. 새로운 '참가자'를 제한할 권력이나 이유는 다만 직방의 주장에만 존재할 뿐, 협회에는 전혀 없다. 직방의 대표이사가 자격증을 취득하던지, 자격증 소지자를 직방의 대표로 선출해 법률의 조건을 충족시킨다면 직방도 중개법인으로 중개업을 영위할 수 있다. 이런 자유와 제한을 시행하는 것은 협회가 아니라 국가인 것이다.

그러나 직방이 중개업에 진출하게 된다면 단점도 발생하게 된다. 직방이 프롭테크(부동산+기술) 기업이라는 기치로 거액의 투자금을 유치하는 일은 종말을 고할 수도 있다. 전통적 부동산업의 대표 업종인 중개업을 직접 영위하는 회사를 더 이상 신기술의 프롭테크 업체라고 인식하기는 어려울 것이다.

④직방은 '프롭테크'인가 '프롭머니'인가
일부 언론에서 '타다'를 '스타트업'으로 표현한 것을 보고 부끄러웠다. '스타트업'은 실리콘밸리에서 탄생한 용어로, 적은 자본과 혁신적 기술을 가지고 불확실성에 도전하는 일종의 벤처기업 정도로 해석되는 용어다. 그런데 '타다'에는 사실 뚜렷한 혁신도 기술도 없었다. 어쩌면 콜택시와 대리운전을 짬뽕해서 '골목의 푼돈'을 나눠 먹으려는 도전만이 있었던 것이 아닌가 싶다. 직방은 과연 그 수준에서 얼마나 벗어나 있을까.

직방의 대표적 상품은 모바일 부동산 어플이다. 정확히는 부동산 중개 어플이 아니라 부동산 광고 어플이다. 이런 어플은 부동산 정보지에서도 각자 어플을 제작해 중개사들을 대상으로 출시된 적이 있고, 협회 공식 어플인 '한방'에서도 직방과 같은 기능을 구현하고 있는 바다. 부동산 어플을 하나 만들어놓고 '프롭테크'라고 하는 것에 대해, 이는 마치 '떴다방'이나 기획부동산의 과대 광고와 다른 점이 무엇인가라고 의문을 제기하는 비판도 있음을 직시할 필요가 있다.

프롭테크라고 한다면 세상에 없던 기술 정도는 아닐지라도, 4차 산업혁명 나아가 5차 산업혁명 시대에 걸맞게 개업중개사들에게 혁신적 중개 기법으로 중개업 경영과 부동산 중개산업 발전에 기여할 수 있는 부동산 테크의 개발을 위해 부단히 노력해야 한다. 그런데 여기저기 널려있는 무료 광고 어플을 만들어놓고 프롭테크 운운하는 것이 아닌지, 그게 과연 진정한 프롭테크 업체인지 한번 쯤은 스스로 돌아볼 필요도 있다. 처음에는 저가 공세로 손님들을 끌어들이고, 손님들이 모여들자 점차 가격을 인상하면서 이제는 공인중개사의 주머니를 확실하게 털어가는 이른바 최상위 포식자 자리를 차지하는 식의 성장을 한 것이 아닌지 돌이켜볼 필요가 있다.

직방이 자기들 소속의 공인중개사를 중심으로 협회를 따로 만들 수 있다는 발상은 상생의 의지를 저버리는 것은 물론 일종의 협박성이라고 볼 수 있다. 정말 그렇다면 이는 '갑 오브 갑'이다. 직방의 지향은 광고업자인가, 아니면 중개업자인가. 직방이 광고업자라면 협회와 상생을 도모해야 하고, 중개업자가 될 것이라면 협회의 시책에 적극 동참해야 한다. 다른 전문자격사와 동일하게 법정단체, 회원 의무 가입제를 염원하는 협회의 법률 개정 추진에 반대하면서 공인중개사의 주머니에서 매출을 담보하겠다는 것은 직방이 은혜를 원수로 갚는 것과 다를바 없는 행태라는 비난을 면하기 어렵다.

직방에는 프롭테크라고 불러야 할 어떤 진정한 실체가 있는지 알 수 없다. 진정한 혁신·기술·도전 없이, 이제는 손쉽게 개발할 수 있는 어플을 하나 출시해 놓고선 선두주자로서의 프리미엄을 한껏 누리는 것은 아닐는지 모른다. 직방은 진정한 프롭테크가 아니라 '프롭머니'(부동산+자금)에 가까운 것은 아닐지 냉정하게 돌이켜 봐야 한다. 어쩌다 무료로 내놓은 어플이 시장을 선점하면서 돈맛을 알게 되고, 투자금이 모이면서 덩치가 커지자 이제는 협회를 향해 윽박지르는 괴물, 그것이 현재 직방의 모습이 아닌지 중개업계에서는 우려의 목소리도 나오고 있다.

⑤직방은 '갑 오브 갑'
현재 온라인에는 수많은 부동산 광고 어플들이 떠 있다. 그 중에 직방, 다방, 네이버부동산 등 이른바 '빅3'가 시장의 95% 이상을 석권하고 있다. 빅3 중에 3분의 2를 직방이 점유하고 있다. 상당히 기형적 시장을 형성하고 있고, 이는 독과점 중에 독과점이다. 그에 비례해 갑질이 행해진다면 이는 심각한 문제가 될 수 있다. 이제 매출 상승에 비례해 직방은 기업으로서 가져야 할 사회적 책임과 의무를 다하는 진정한 기업가 정신이 필요한 때이다.

중개보수는 법적 제한을 받지만 직방의 광고비에는 제한이 없다. 우월적 지위와 자금력을 이용해 광고비를 자주 인상해도 공인중개사들은 울며 겨자먹기로 수용할 수밖에 없다. 심지어 시스템을 일부 변경한 모델을 내놓고 중개보수를 반반 나누자고 달려들어도 하소연할 데가 없다. 이제는 자기들끼리 새로운 협회를 만들겠다고 나서도 직방 불매를 외치는 용기있는 공인중개사가 과연 얼마나 있을까. 이는 갑질에 희생당하는 전형적인 '을'의 신세라고 볼 수 있다.

예전 복덕방 시절 부동산 시장은 혼탁했다. 그래서 부동산 시장을 정화하기 위해 공인중개사 제도가 만들어졌다. 그러나 아직도 부동산 시장에는 '복덕방 기질'이 잔존해 있고 무등록 중개, 무자격자의 수수료 과다 수수 등 잡음이 끊이지 않고 있다. 이런 혼란이 근절되지 않는 이유는 현장에서 적발하기 전에는 단속도 쉽지 않고, 지도 단속에 나서야 할 협회에는 아무런 권한이 없기 때문이다.

협회가 법정 단체를 추진하는 이유가 여기에 있다. 그러나 부동산 중개시장의 정화 작업은 아직도 요원한 모양이다. 아직도 무등록 중개업자들이 난무하고 있기 때문이다. 자기들을 과대 포장할 수 있는 기술력과 자금력을 갖춘 이른바 거대한 '모바일 중개업자'들이 중개시장을 습격한다면 중개시장은 황폐화될 수밖에 없다. 심지어 공인중개사 자격증이 없어도 중개업을 할 수 있는 방법을 '혁신'이라고 주장하게 된다면 중개산업의 발전은 요원하다.

인터넷 기업들이 오프라인 시장에 뛰어들면서 법 규정을 무시하거나, 자금력을 이용해 가격을 덤핑하고, 우월적 지위로 시장을 종속시키고, 예전의 대기업처럼 무차별 문어발 확장을 시도하고 있다. 여기에 프롭테크니 혁신이니 하는 거창한 이름을 붙이지만 '반칙'을 일삼기도 한다. 대기업의 독과점을 정부가 개입해 규제하는 것처럼, 이제 고삐 풀린 인터넷 기업에도 정부의 규제가 시급해 보인다.

⑥상생인가, 분열인가
대한민국 벤처기업에 이제 '벤처'는 없는 것일까. 캘리포니아의 한 차고에서 시작한 사업이 실리콘밸리를 만들었다는 전설의 휴렛팩커드 정도는 아닐지라도, 한글의 이찬진이나 V3의 안철수, 리니지를 만든 이택진 같은, 세상에 없던 것들을 만들어내던 그 도전과 패기의 벤처 정신은 이제 대한민국에서 사망한 것인가.

실리콘밸리의 벤처기업들은 세계를 무대로 그들의 도전을 실험했지만, 이제 한국의 벤처기업들은 동네 골목에서 그들의 밥그릇을 찾고 있다. 그로 인해 골목에서 서식하고 있는 '초식동물'들이 사정없이 짓밟히는 사태가 초래돼서는 안된다. 심지어는 공인중개사들의 덕에 성장한 업체가 은혜를 모르고 늑대처럼 덤벼든다면 이는 모두에게 불행한 결과를 초래할 수 있다.

미국의 프롭테크들이 기술과 혁신으로 고도의 발전을 구가하고 있다고 주장하면서 그들이 중개수수료를 7%까지 받고 있는 것에는 침묵하고 있다. 인터넷에서 오프라인으로 뛰쳐나온 인터넷 기업들은 선동과 왜곡이 아니라 대한민국의 법률에 따라 공정하게 원칙대로 시장에서 경쟁을 시도한다면 문제가 될 것은 없다.

상생과 윈윈의 방식이 아니라 시장을 독점해 무한정으로 몸집을 불리겠다는 과욕은 항상 마찰과 대립, 투쟁을 야기한다. 사회는 각자에게 그만큼의 몫이 할당되어 있고, 그 사람들은 그 경계선 안에서 경쟁하고 있다. 경계선을 넘어 다른 자의 몫까지 욕심을 부릴 때 법과 원칙은 작동되고 경보음은 울리게 된다.

이윤의 추구는 기업의 사명이다. 그러나 시간이 흘러 현대의 기업에는 욕심에 가까운 이윤 추구는 제한하고 배려와 자제를 장착할 것을 시대는 요구하고 있다. 과욕을 버리지 않는다면 협회와 직방의 갈등은 더욱 심화되고, 각자의 설 자리가 없어지게 될 것이다. 기업에는 사회적 책임이 부여되고, 기업의 무제한 확장에는 사회적 제약이 뒤따른다는 사실을 기억할 때, 협회와 직방은 상생과 윈윈의 길을 걷게 될 것이다.