재건축 최대어 ‘둔촌주공’ 청약 스타트…분양시장 불씨 살리나

5일 특별공급, 6일 1순위 청약 접수
평균 당첨가점 낮아져 저가점자들도 관심 높아져
전용 59㎡형 중도금 대출 가능
더블역세권 대단지… 완판 예측도

지난 1일 서울 강동구 둔촌동에서 문을 연 둔촌주공아파트('올림픽파크포레온') 견본주택을 찾은 청약 수요자들이 입장을 기다리고 있다. 둔촌주공은 5일 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정에 돌입한다. /사진=연합

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트('올림픽파크 포레온')가 청약 일정에 본격 돌입했다. 이달 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당 지역, 7일 1순위 기타지역(서울 2년 미만 거주자·수도권 거주자), 8일 2순위 순으로 청약 접수한다. 당첨자 발표일은 다음달 15일이다.

올해는 가파른 금리 인상과 집값 하락 여파로 청약시장이 침체하면서 분양 단지들의 평균 당첨가점이 지난해와 비교해 크게 낮아져 저가점자들도 기대감을 보이고 있다.

4일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 청약 경쟁률은 평균 7.93대 1로, 지난해(19.79대 1) 대비 반토막이 났다. 서울의 경우 청약 경쟁률이 지난해 평균 164.13대 1에서 올해 21.91대 1로 7.5배 가까이 낮아졌다. 치솟는 금리로 대출이자 부담이 커진 데다 집값 하락 여파로 가격 경쟁력마저 사라졌기 때문이다.

이처럼 청약 평균 당첨가점이 낮아지면서 전용면적 85㎡ 이하 물량을 100% 가점제로 뽑는 둔촌주공 단지에도 저가점자들의 관심이 이어지고 있다. 서울은 투기과열지구여서 전용 85㎡ 이하의 분양 물량은 100% 가점제로 당첨자를 뽑는다. 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%로 당첨자를 가린다. 둔촌주공은 일반분양에 전용 85㎡ 초과 물량이 없다. 따라서 100% 가점제가 적용된다. 둔촌주공의 일반분양 물량은 4786가구(특별공급 1091가구 포함)다.

변수는 분양가와 중도금 대출 여부다. 둔촌주공은 분양가가 주변 시세보다 낮아 시세 차익이 예상된다. 하지만 집값이 하락하는 시기여서 체감 분위기는 그리 좋지 않다는 게 전문가들의 분석이다.

이 아파트 전용 84㎡형 분양가는 12억3600만∼13억2000만원대로 인근 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡의 매물 시세(17억∼20억원)보다 싸지만, 강동구 성내동 '성내 올림픽파크 한양수자인' 시세(14억∼16억원)와는 큰 차이가 없다. 분양가에 포함되지 않은 옵션비용과 세금(취득세 등) 등을 고려하면 크게 매력적인 가격은 아니라는 평가가 나온다.

정부가 아파트 분양가 중도금대출 보증을 종전 9억원에서 12억원으로 확대하면서 둔촌주공의 경우 전용 59㎡ 이하만 중도금 대출을 받을 수 있다. 수요가 가장 많은 전용 84㎡형은 분양가가 12억원을 넘겨 중도금 대출이 불가능하다.

업계에서는 둔촌주공의 청약 결과가 최근 침체한 분양시장에 불씨를 살려줄 것인지 주목하고 있다. 청약에 이어 계약까지 성공할 경우 얼어붙은 분양 심리가 다소 회복될 수 있겠지만, 실패할 경우 후폭풍도 만만치 않을 것이라는 관측이 나온다.

이달 1일부터 나흘간 운영된 둔촌주공 견본주택(모델하우스)에는 코로나와 한파에도 1만4000여명의 방문객이 몰렸다.

많은 전문가들은 금리 인상 등으로 청약시장 분위기가 예전 같지 않지만 오랜만에 공급되는 역세권 대단지인 만큼 완판될 것으로 점치고 있다. 둔촌주공은 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역을 동시에 이용할 수 있는 더블역세권 입지를 갖추고 있다. 국내 최대 규모 단지(총 1만2032가구)라는 프리미엄까지 갖췄다.

다만 계약률은 낙관하기 힘들다는 의견도 있다. 일부 저층과 초소형에서는 미계약 물량이 나올 수도 있다는 것이다.

각종 규제도 걸림돌이다. 둔촌주공은 민간택지 분양가 상한제 적용 대상 단지다. 이에 따라 청약 당첨자에겐 2년 실거주 및 8년 전매 제한(당첨자 발표일부터) 의무가 부여된다.

둔촌주공 청약 성적표는 내년 주택시장 분위기를 가늠할 척도가 될 전망이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "중도금 대출 가능 금액이 12억원까지 상향된 이후 서울에서 처음 분양하는 아파트여서 청약 결과가 앞으로의 분양시장 분위기를 가늠하는 바로미터가 될 것"이라며 "둔촌주공 청약 경쟁률이 높게 나오면 서울 핵심 입지에 대한 수요가 여전하다는 사실이 확인되면서 침체한 시장 분위기가 반전하는 계기가 될 수 있다"고 말했다.

김광석 리얼하우스 대표는 "알짜 단지로 꼽히는 둔촌주공에서 미분양이 생기면 청약시장에 찬바람이 거세지고 주택 매수심리도 더 얼어붙을 것"이라고 말했다.