[장용동 칼럼] 새정부 주택공급계획, ‘양’보다 ‘실행’에 초점둬야

새 정부의 주택 공급 계획의 세부 로드맵을 짜는 작업이 한창이다. 오는 8월 중 발표를 목표로 추진되는 윤설열 정부의 주택 공급 계획에는 대선 공약으로 내건 250만가구의 구체적인 실행 내역과 추진 방법이 담길 예정이다. 특히 역세권 등지의 복합개발사업과 재개발·재건축 등의 정비사업, 분당 등 수도권 1기 노후 신도시 정비 등을 통해 연차적으로 공급될 주택 공급 내역이 관심이다.

수요 측면에서는 이미 인프라가 갖추어지고 유효 수요가 많은 기존 도시에 공급되는 주택인데다 도시계획적으로는 기존 도시의 구조를 바꾸는 것으로 도시 총량, 도시 생태, 도시 경쟁력 등을 먼저 고려해야 하는 사업이어서 관심이 뜨겁다. 더구나 이들 사업은 모두 사익과 공익의 이해관계가 첨예하게 맞물려 그동안 정부의 성격에 따라 규제의 강도가 크게 엇갈렸기에 국민적 시선이 집중되고 있다고 봐야 한다.

따라서 치밀하고 철저한 사업 분석과 역할 분담이 필수적이다. 문 정부의 부동산 대책이 숱한 헛발질로 집값만 껑충 올려놓은 사례에서 보듯이 단순히 양에 치우친 모래성 같은 공급 계획은 종이호랑이에 불과할 뿐이다. 실제 현장에서 작동될 수 있는 공급 계획이 나와야 한다는 얘기다. 평균 14년 이상씩 걸리는 재개발·재건축사업을 뚝딱 해결, 공급의 창구 노릇을 할 수 있다는 것은 상상에 불과하다. 문 정부가 공공을 내세워 정비사업을 조속 시행코자 했으나 완벽하게 실패한 것도 바로 여기에 기인한 것이다.

과거 뉴타운 사업 역시 파일럿 사업 후 평가해 확산시키기보다는 정치적 인기에 함몰된 나머지 결국 땅값만 올려놓는 심각한 부작용과 후유증을 낳았다. 긴 여정의 정비사업에 초석을 놓는다는 정책 의지로 공급 계획을 수립하되 공공과 민간이 조화롭게 역할 분담을 수행하는 데 초점을 맞추는 것이 절대 필요하다.

정비사업에서 나오는 새 주택은 지금 계획을 수립해도 실제 공급까지는 수년 이상이 걸릴 수밖에 없다. 그런 만큼 인구 및 가구 감소를 감안하면 자칫 주택 과잉 공급 시대가 올 수도 있는 점을 감안, 공급 계획이 수립되어야 한다. 예컨대 서울의 가구 수 증가율은 둔화하고 있으며 2029년을 정점으로 감소하는 것으로 추정되고 있다. 또 2030년 이후 서울의 1인 가구는 급격히 감소하고 재차 2인 가구가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 종합적으로 인구 구조 변화를 충분히 반영, 주택의 규모와 질적 만족도를 높이는 게 중요하다. 당초 제시된 250만 가구에 알파를 더해 양적 공급 확대 계획을 추진한다는 것은 부실 대책을 조장하는 것이나 다름없다. 스마트 환경으로 급변하는 도시생태에 걸맞은 고품질 주택을 확보하는 게 필수적이다.

용적률 500~700%를 내세운 역세권 개발은 기대감을 증폭시키고 땅값 폭등을 조장하는 정치적 쇼에 불과하다. 도심의 소규모 토지 소유주들의 합의가 있다 해도 인허가를 거쳐 입주까지는 3년 이상이 소요되는데 결국 주택 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다. 또 토끼장 같은 고밀도 주거 환경으로 청년 주거를 해결한다는 것 자체가 어불성설이다.

1기 신도시의 재생 역시 마찬가지다. 1기 신도시는 도시별, 단지별로 다양한 스펙트럼을 가지고 있다. 일산신도시처럼 이미 실버화되어 가는 추세이며 분당 역시 단지별로 계층 격차가 극심하다. 재생에 대한 의욕이 천차만별이며 중대형 단지와 소형 일색인 단지에서도 각각 다른 목소리가 나올 수 있다. 자칫 재정비 논란으로 커뮤니티를 파괴할 수도 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다.

아울러 공급 계획 실행을 위해선 정비사업에 대한 행정적 규제는 대폭 완화하는 방안이 모색되어야 한다. 공공에 적용하고 있는 통합심의를 민간에까지 확대하는 대안 검토에 이어 소규모 정비사업 기간이 5년 정도 소요되는 점을 생각하면 사업 절차 간소화 역시 절대 필요하다. 전면 철저 방식을 억제하고 순환재개발 등을 추진하는 것도 방법이다.