HUG 전세보증 가입 요건 강화 초읽기…서민 주거 불안 확대 우려

HUG, 전세보증 가입 요건 공시가 126%→112% 하향 검토
전세사기 속출 따른 대위변제액 급증 등 재정 부담 커진 탓
요건 강화 시 보증금 미반환·월셋값 상승 우려
"'고육책' 필요한 때…핀셋 정책 전제돼야"

서울 강서구 화곡동 일대 도로를 따라 빌라(연립·다세대주택)들이 늘어서 있는 모습./전원준 기자

#곧 결혼을 앞두고 있는 직장인 최모씨(29)는 예비 신랑과 함께 거주할 빌라(연립·다세대주택) 전세 물건을 찾다가 곤란한 상황에 빠졌다. 전세보증금 반환보증(이하 전세보증)에 가입할 수 있는 매물이 자취를 감춘 데다, 그나마 남아 있는 물건마저 집주인들이 전세보증금을 전세보증 가입 요건을 충족하는 최대 한도에 맞춰 올리고, 수십만원의 월세도 추가로 달라고 요구해서다. 결국 최씨는 전세보증에 가입할 순 없지만, 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 비교적 낮아 보증금 미반환 걱정이 덜한 주택을 '울며 겨자먹기'로 계약할 수밖에 없었다.

앞으로는 최씨보다 전세보증에 가입할 수 있는 주택을 찾기 어려워하는 세입자들이 더욱 증가할 것으로 보인다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 가입 요건을 기존 공시가격 126%에서 112%로 강화하는 방안을 만지작거리고 있어서다. 이 같은 조치로 인해 기존 전세 임차인의 보증금이 새 임차인 보증금 액수보다 커지게 되면서 세입자들의 주거 불안이 심화할 가능성이 크기 때문이다.

1일 부동산업계에 따르면 HUG는 최근 국회 국토교통위원회 소속 손명수 더불어민주당 의원실에 현행 90%인 담보인정비율을 80%로 하향하는 내용을 담은 '전세보증 근본적 개선 대책'을 제출한 것으로 알려졌다. 해당 방안이 시행되면 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126%에서 112%로 더 낮아지게 된다. 가령 공시가격이 1억원인 빌라 집주인이 전세보증에 가입하려면 보증금을 기존 1억2600만원에서 1억1200만원으로 내려야 하는 식이다.

전세대출을 활용한 무자본 '갭투자'(매매 끼고 전세)가 성행하면서 보증금 미반환 등 전세사기가 속출한 데 따른 조치로 해석된다. 이로 인해 HUG의 재정 부담이 커지고 있다는 점도 배경으로 꼽힌다. HUG가 세입자의 전세금 반환 요청을 받아 대신 돌려준 돈(대위변제액)은 2016년 26억원에서 지난해 3조5544억원으로 폭증했다. 그에 비해 전세금을 돌려주고 집주인에게 회수한 금액의 비율인 대위변제금 회수율은 2020년 74%에서 2021년 52%, 2022년 19%, 지난해 15%로 점차 떨어지고 있다.

하지만 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 빌라 전월세 시장 불안이 커질 수 있다는 게 업계 시각이다. 새 임차인이 내야 할 보증금이 기존 전세 임차인의 보증금보다 적어지게 되면서 기존 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어서다. 집주인 역시 전세 대신 반전세나 월세 매물을 내놓는 쪽으로 눈을 돌리면서 빌라 전세 매물은 자취를 감추고, 가격도 뛰어 오를 가능성도 크다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "전세보증 가입 요건이 강화된다면 전세로 들어갈 수 있는 집이 적어지면서 주거 선택권이 제한되거나, 보증부 월세 등으로 인해 주거비 부담이 커질 수 있다는 점을 세입자들은 유의해야 할 것"이라고 말했다.

전세보증 가입 요건 강화 조치를 빌라 전세시장의 거품을 꺼뜨릴 수 있는 일종의 '고육책'으로 평가하는 시각도 있다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 "그동안 HUG의 전세보증 가입 기준이 크게 까다롭지 않다보니 전세값이 필요 이상으로 상승한 측면이 있다"며 "이번 조치로 인해 주거 불안이 크게 심화할 것으로 예상되는 일부 세입자들에 대한 '핀셋 지원'이 전제된다면 장기적인 관점에서 바람직한 방안"이라고 평가했다.