“도시정비·리츠사업에 힘 싣는다”…불황 속 체질 개선 나선 부동산 신탁업계

한국·대한·코람코자산신탁, 연초 조직개편 잇달아
정부의 재건축·재개발 및 리츠 활성화 기조 발맞춰
고금리 기조에 책임준공관리형 PF 부실 위기 커진 영향도

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

한국토지신탁, 대한토지신탁, 코람코자산신탁 등 부동산 신탁사들이 잇따라 대대적인 조직 개편을 시도하고 있다. 재건축·재개발 등 도시정비사업과 리츠(REITs·부동산투자상품) 사업을 중점적으로 운영하겠다는 의도다. 정부가 내세우고 있는 수도권 1기 신도시 등 재건축 및 리츠 활성화 방안에 발 맞춰 사업 경쟁력을 끌어올리기 위해서다. 아울러 공사비 급등 및 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 경색 여파로 책임준공 약속을 지키지 못하는 책임준공관리형(이하 책준형) 현장이 늘어난 데 따른 업황 부진을 타개하기 위한 조치로도 해석된다.

9일 업계에 따르면 한국토지신탁은 최근 조직 개편을 통해 도시정비사업 1개 본부를 추가 설치했다. 기존 2개 본부 6개팀에서 3개 본부 7개 팀으로 확충한 것이다. 정부가 2032년까지 매년 약 39만 가구의 주택이 필요할 것으로 판단, 재건축·재개발 활성화 등을 통한 공급 기조를 꾸준히 밝힌 가운데 재건축·재개발 사업장 내 신탁 수요가 늘어날 것이란 판단에서다. 실제 1기 신도시 안에서도 재건축 선도지구 지정 경쟁이 가장 치열했던 분당에선 양지마을(한국토지신탁), 시범·우성(한국자산신탁), 샛별마을(하나자산신탁) 모두 신탁 방식으로 재건축 사업을 추진하기로 결정한 바 있다.

아울러 한국토지신탁은 리츠사업팀도 2팀 늘렸다. 정부가 리츠 상장 심사 시 질적 심사 항목을 간소화하고, 자기자본 요건 충족 시점을 연장하는 동시에 리츠 신용 평가제를 도입해 투자자 신뢰도를 높이는 등 리츠 활성화를 본격 추진하고 있다는 점을 겨냥한 것으로 보인다. 코람코자산신탁 역시 기존 리츠 1·2·3·개발부문 등으로 구분돼 있던 리츠부문구성을 리츠투자부문과 가치투자부문으로 단순 이원화했다.

대한토지신탁도 최근 △경영 △리츠사업 △사업 △도시사업 중 신탁사업을 맡던 사업 및 도시사업부문을 신탁사업부문으로 합쳤다. 아울러 기존에 진행 중인 신탁 사업 관리 강화를 위해 사업총괄팀과 영업지원팀도 새로 만들었다. 아울러 도시사업팀을 기존 3개에서 4개로 늘리고, 리츠영업팀도 추가했다.

이들 부동산 신탁사가 정비사업 및 리츠사업에 힘을 싣는 배경에는 고금리 기조로 인해 책준형 사업의 PF 우발 채무 리스크가 높아진 점이 주로 꼽힌다. 신탁방식 사업은 개발사업에 대한 전문성을 보유하고 있고, 원활한 자금조달이 가능한 신탁사가 조합(혹은 토지등소유자)을 대신해 정비사업을 시행(혹은 대행)하는 방식으로 이뤄진다. 지방자치단체 인허가 기간 단축을 통한 사업 속도 제고 및 건설사 공사비 검증·조합 내 비리 갈등을 줄일 수 있다는 점에 힘입어 한동안 인기를 끌었다.

하지만 건설원가 상승 여파로 PF 대출 한도를 초과해 공사비용이 필요한 책준형 사업장이 증가하면서 신탁사들이 부족한 자금을 자체 투입하는 등 손실이 급증하고 있는 실정이다. 이렇다 보니 14개 부동산신탁사의 작년 3분기 누적 기준 당기순손실은 2277억원으로, 전년 동기 3765억원의 흑자를 기록했다가 1년 새 적자로 돌아서기도 했다.

부동산 신탁업계 관계자는 "책준형 신탁 사업으로 인해 적자를 보고 있는 신탁사가 늘고 있는 만큼, 상대적으로 안정적인 정비사업 및 리츠사업에 역량을 집중하는 분위기가 한동안 형성될 것"이라고 전했다.