[장용동 칼럼] 공공임대의 역할과 과제

주택시장의 자가시장과 임대시장은 역비례하는게 기본 생리다. 주택시장이 하향 안정되거나 침체되면 집을 구입하거나 분양 받는 수요층이 이탈하면서 자가시장은 급속히 위축되면서 침체에 빠져든다. 반면 임대시장은 전 월세 수요층이 몰리면서 거래가 늘어나는 등 활기를 띨 수 밖에 없다. 1998년 외환위기 후 주택시장 회복과정에서 임대시장이 선두로 시장을 이끈 점이나 2008년 글로벌 금융위기 후 전월세 시장이 주도한 것이 이를 입증한다.

주택관련 전문기관들이 2023년의 어두운 주택시장 전망이 잇달아 내놓고 있다. 고금리와 경제불황이 매수세를 크게 위축시키고 이로 인해 상저하고 현상이 두드러질 것이라는 얘기다. 거래는 물론이고 가격 하락세가 지속된다면 향후 시장은 임대시장이 주도해 나갈 것임을 미뤄 짐작해볼 수 있다. 당분간 전월세 시장도 게걸음 장세가 이어지겠으나 본격 시장 회복에 대한 전조가 나타나면 임대시장이 먼저 움직이고 이어 자가 시장이 뒤따를 것이다.

이 같은 전망에 비춰 보면 내년에는 서민 등 취약계층에 일등 공신역할을 하고 있는 공공임대의 중요성이 더욱 크게 부각될 것임을 의심치 않는다. 다행히 정부에서는 공공 임대 확대공급을 위한 택지확보와 지원, 운영과 유지관리에 특별한 관심을 가지고 있다. 올해 공공임대가 147만5000여가구에 달하는 점을 감안하면 선진국 수준에 육박하고 있는 게 사실이지만 추가 공급에 이어 통합유지관리와 노후임대 개선, 입주자 편의 제공 등에 관한 지원책이 다각도로 연구되고 있는 점도 고무적이다. 소위 주거복지차원의 공공임대 주거관리 생태계 조성을 위한 노력이 진행되고 있는 것이다.

하지만 여전히 주거환경 변화에 대응한 기반조성과 주거 서비스 연계는 부족한 게 현실이다. 양적 확대에 진력해온 만큼 주거의 질에 대한 인식은 아직도 크게 미흡하다. 양자의 과감한 접합이 절대 필요하다는 얘기다. 계단이 많은 주택으로 생필품을 조달하지 못하고 생을 마감한 어느 노임의 죽음, 일본의 고령자 주거서비스주택건설과 주거안정학보관련 법률 제정 등은 우리 사회가 직면한 주거서비스 중심으로 급전환 해야 할 좋은 사례다. 저출산과 초고령사회 진입, 33%에 달하는 청년 등 1인 가구 증가, 코로나19로 인한 주거 니즈의 변화, 삶의 질적 개선은 여전히 답보상태다.

황은경 한국건설기술연구원 박사가 최근 발표한 주거서비스활성화를 위한 제도적 과제에 따르면 주거서비스 요구수준이 급속히 높아지고 중요도 역시 매우 중요해지고 있으나 공급수준은 여전히 하위수준을 맴도는 것으로 나타났다. 그만큼 관련 주체들의 인식이 크게 부족하다는 얘기다. 특히 생활서비스에 대해서는 90% 이상이 향후 더욱 높아질 것으로 보고 있어 이에 대한 인식 제고와 함께 다양한 맞춤형 서비스의 개발여전조성이 절대 필요한 것으로 분석됐다. 이미 영국 네덜란드 일본 등 OECD 국가들에서 시행하고 있는 입주자 중심의 서비스 체계확립과 지원 등은 수요와 공급의 균형을 맞출 수 있는 교과서다.

우선 공공과 민간, 제3섹탁가 서로 연계해 산업화해 나갈 수 있는 노력이 필요하다. 여기에는 기반구축을 위한 법령제정과 제도적 장치마련, 플랫폼 구축이 이뤄져야 할 것이다. 형식적으로 이뤄지고 있는 인증제도의 내실화와 전문가 양성, 사업모델개발 등도 아울러 필요하다. 공공, 임대부문에서 집중적으로 이뤄지고 있는 생활서비스를 민간, 분양부문까지 확대하고 이를 구체화하는 작업도 서둘러야 한다. 무엇보다 법령간의 상충과 연계성을 검토, 바짝 다가온 초고령사회와 1인가구 급증사화에 대응해 나가는 것이 절실하다.