35조원 쪼그라든 주택도시기금 여윳돈…특례대출 등 주거복지 어쩌나

서울 한 시중은행에 신생아 특례 대출 안내 배너가 설치돼있다./연합뉴스

특례대출·임대공급 등 서민 주거복지에 쓰이는 주택도시기금 여유자금이 2년 새 35조원 급감하며 기금 고갈 우려가 증가하고 있다. 신생아 특례대출·부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙 지원·공공주택 공급 등 자금이 쓰일 정책적 지원은 늘고 있지만, 자금은 줄고 있는 점 때문이다.

30일 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 주택도시기금 조성액은 95조4377억원으로 나타났다. 이는 지난 2021년 말 기준 116조9141억원이었던 기금이 불과 2년 새 21조원 급감한 수치다.

주택도시기금은 청약저축 납입금과 건축 인허가·부동산 소유권 이전 등기 때 매입하는 국민주택채권 판매액을 통해 조성된다. 조성된 기금은 주로 임대주택 공급과 디딤돌·버팀목 대출, 신생아 특례대출 등 주택 구입자금·전세자금 지원에 사용된다.

90조원이 넘는 기금 규모가 30조원대로 가파르게 감소한 이유로는 부동산 경기 침체가 꼽힌다. 이 중 청약저축 납입액 감소하며 기금이 가파르게 감소했다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자 수는 2704만명으로 1년 새 85만5000명이 줄었다. 2년 전인 2021년 말과 비교해선 133만명 급감했다. 이에 지난해 말 청약저축 납입액은 14조9607억원으로, 전년 대비 3조5000억원 감소했다.

주택 거래량 감소로 국민주택채권 발행액이 준 점도 영향을 미쳤다. 채권 발행액은 지난해 말 13조3717억원으로, 1년 새 1조원이 감소했다.

결국 청약통장 납입액과 국민주택채권 발행액을 합친 규모도 해매다 줄고 있다. 2021년 41조9000억원에서 지난 2022년 32조7000억원, 지난해 28조4000억원으로 감소 추세를 보이고 있다.

연간 청약저축 납입액에서 해지액을 뺀 청약 순조성액(-2000억원)과 국민주택채권 발행액에서 상환액을 뺀 채권 순조성액(-1조8000억원)도 지난해 일제히 마이너스 전환됐다. 들어온 돈보다 나간 돈이 많았다는 뜻이다.

이 가운데 주택도시기금을 써야 할 곳은 계속해서 늘고 있어 주택기금 감소 우려가 점차 커지고 있다. 올해부터 지원되는 출산 2년 내 신생아 자녀를 둔 가구 대상 신생아 특례대출 재원은 주택도시기금에서 나온다.

또 PF 대출을 받지 못해 어려움을 겪는 주택 사업장을 '공공지원 민간임대주택'으로 전환하는 구제도 이 기금이 사용된다. 주택 공급 확대를 위한 다세대·다가구·오피스텔 건설 자금 역시 기금에서 지원한다. 노후 저층 주거지를 소규모로 정비할 때 주차장 등 편의시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업에도 기금이 필요하다. 편의시설은 국비로, 주택은 기금에서 빌려 짓도록 하는 방식이다.

들어오는 돈이 없는데 씀씀이는 커진 구조다. 국토부의 주택도시기금 지출액(기금 사용 예산)은 올해 37조2000억원으로 지난해(33조3000억원)보다 3조9000억원 증가했다. 기금 지출액도 지난 2018년 26조7000억원 수준이었지만, 6년 새 10조원 넘게 증가했다.

이렇다보니 '비상금'인 주택도시기금 여유자금 감소세도 뚜렷한 상황이다. 여유자금은 2021년 말 49조원에 달했으나 올해 3월 말 잔액은 13조9000억원에 불과하다. 2년 3개월 새 35조1000억원이 빠져나갔다. 금융상품에 투자해 굴리는 주택도시시금 여유자금은 2022년 28조7000억원, 지난해 말 18조원 등으로 급격히 줄고 있다.

여기에 올해는 전세사기 피해자 '선(先)구제 후(後)구상' 이라는 변수까지 고개를 들고 있다. 현재 국회 본회의에 직회부된 전세사기 피해지원 특별법 개정안은 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 주택도시기금으로 피해자에게 전세금 일부를 먼저 돌려준 뒤 임대인에게 구상권을 청구하거나 피해 주택을 매각하는 방식으로 회수하는 방안을 담고 있다.

국토부는 전세사기 피해자 구제를 위한 전세보증금 반환채권을 사들이는 데 기금 3∼4조원이 들어갈 것으로 보고 있다. 이 중 경매 등을 통해 회수할 수 있는 금액을 뺀 비용이 정부의 최종 투입액이 될 전망이다.

기금 여유자금 급감에 국토부도 비상이 걸렸다. 기금은 결과적으로 청약저축 예금자, 국민주택채권 매입자들에게 다시 돌려줘야 할 돈이기 때문이다. 자금 마련을 위해 청약저축 금리를 높이거나 혜택을 강화해 자금을 유입시킬 수는 있겠지만, 이는 디딤돌·버팀목 등 정책대출 금리를 상승시킬 수 있는 점이 문제로 제기된다.

국토부 관계자는 "정부에서 청약저축 납입자 등에게 돌려줘야 할 돈을 못 돌려주는 사태가 오면 안 되기 때문에 여유자금 감소세 대응을 위한 여러 대책을 검토하고 있다"고 말했다.