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[장용동 칼럼] 주택산업 비이성적 호황, 내년 이후 대비해야

[장용동 칼럼] 주택산업 비이성적 호황, 내년 이후 대비해야

기사승인 2021. 01. 28. 06:00
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장용동 대기자
주택건설업이 대호황이다. 평균 수십 대 1의 치열한 청약경쟁이 빚어지면서 ‘완판’ 계약 사례가 속출하고 있다. 문재인 정부 출범당시 최고 6만1512가구에 달했던 전국 미분양 물량은 무려 62% 정도가 감소, 2만3620가구에 그치고 있다. 주택건설업체의 발목을 잡는 준공 후 미입주 물량이 역시 1만4000가구 남짓할 정도로 급감, 사업 리스크가 급격히 줄어든 상태다. 게다가 주택가격이 급등하면서 고분양가 논란이 시들해진 것도 호재다. 심지어 토지를 매입하고도 주변 집값이 낮아 분양사업이 불가능했던 경기도 이천을 비롯해 여주, 양평, 평택 등 수도권 일부 외곽사업지조차 2~3년간 집값이 크게 올라 주택 사업이 가능해진 데다 수백억원대의 추가 보너스(?) 수익까지 생겨 코로나 경제 속에서도 웃음을 감추지 못할 정도다.

이 같은 주택시장 활황세는 올해 들어서도 지속될 조짐이다. 지난주 청약접수를 받은 위례신도시 자이 더 시티의 경우 공공분양임에도 불구하고 1순위 청약경쟁률이 무려 617.6 대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 이는 지난해 서울 상일동 ‘고덕 아르테스 미소지움’ 1순위 평균 청약 경쟁률(537.1 대 1)을 뛰어넘은 수도권 역대 최고 경쟁률이다. 그만큼 수요가 탄탄하다는 얘기다. 의정부, 성남 등 수도권에 이어 강릉, 구미 등 지방 도시에서조차 연초 내집 마련 열기가 뜨거운 것을 보면 올 주택사업은 큰 충격이 없는 한 지난해 수준에 버금갈 전망이다.

정부와 시장의 싸움판에서 주택건설업체가 어부지리의 이익을 보는 형국이다. 불과 몇 년 전만 해도 주택시장은 점차 약세권에 접어들고 주거형태가 소유에서 임대중심으로 바뀌면서 안정화될 것이라는 게 일반적인 관측이었다. 특히 베이비부머의 대거 은퇴와 유동 자산의 선호도 증가, 인구 감소 등의 여파로 주택수요가 감소하면서 부동산 시장이 약세권에 머물 것이라는 전망이 우세했고 이로 인해 주택사업에 위기의식이 팽배했었다. 집값이 무려 52%나 크게 오를 것으로 예측한 전문가는 물론 주택사업의 앞날을 긍정적인 기업가조차 없었던 게 사실이다. 지속가능한 주택건설사업을 위해 임대관리 등 새로운 업역 창출과 다양한 포트폴리오 확보에 최대의 관심이 모아졌던 것이다.

하지만 이는 문재인 정부 들어 강력한 규제 정책은 주택 수요 감소는커녕 도리어 서울권의 똘똘한 한 채 소유 바람을 불러일으켰고 서울 집값 상승 여파가 수도권, 지방대도시 등으로 확대되면서 이른바 강한 풍선 효과를 낳았다. 이는 또 젊은 층 등 잠재 수요층까지 자극, 매수세에 합류함으로써 주택시장의 이상과열현상을 더욱 촉발시켰다. 게다가 밀어붙이기식 임대차보호 3법 개정으로 전세시장 혼란까지 겹치면서 재차 매수세를 유발, ‘미친 집값’의 전형을 보여줬다. 이로 인해 노무현 정부 이후 14년만에 주택사업이 최대 호황을 맞은 것이다.

문제는 현재의 주택시장 대호황이 정책오류가 가져온 집값 상승과 수요폭발에 기인한 일시적 현상이라는 점이다. 더구나 대형과 중소업체가 동일한 입장과 영역에서 사업을 전개하고 특별한 노하우나 기술을 보여주기보다 경기 의존적인 모습이다. 해외건설침체기인 지난 1980년대 중반, 1998년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기 등 건설주택업계는 3차례 정도 위기에 직면, 처절한 생사의 길을 건너왔다. 위환위기로 우성, 청구 등 기라성 같은 20여개 주택업체가 쓰러졌고 금융위기시 무려 16만여 가구의 미분양을 견디다 못해 대형 50여 개사가 부도에 몰렸던 경험에 비추어 보면 이제부터 침체를 본격 경계해야 할 때이다.

과잉공급은 위기다. 3기 신도시를 비롯해 고밀화되는 도심권에서 주택이 쏟아져 나오는 시점과 최근 2~3년 내 기 공급된 아파트의 준공이 맞물리는 2022년이 또 한 번의 불운한 출발점이 될 수도 있다. 내공보다 외적 요인에 더 영향을 받는 현실을 딛고 서야 한다. 기술과 품질에 명운을 걸고 시대에 걸맞은 미래 지향적 니즈를 파악해 특단의 사업화와 경영 내실화를 기해야 하는 이유가 여기에 있다.


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