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[장용동 칼럼] 주택 공급 확신이 관건…봄 이사철 분수령 될 수도

[장용동 칼럼] 주택 공급 확신이 관건…봄 이사철 분수령 될 수도

기사승인 2021. 03. 04. 06:00
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장용동 대기자1
저금리에서 맴돌던 시중 대출금리가 뛰고 있다. 지난해 7월 기준으로 연 1.99~3.51%에 달했던 4대 시중은행 신용대출 금리가 2.59~3.65%로 뛰어올랐고 가계대출 가중 평균 금리도 연 2.83%까지 상승하는 추세다. 주택담보대출금리 역시 연 2.63%까지 치솟아 지난 2019년 7월 이후 1년 6개월 만에 최고치를 보인다. 금융당국의 가계대출 규제와 미국 국채금리 급등으로 인한 시장금리 상승이 맞물리면서 상승세를 타고 있는 것이다.

여기에 경제의 발목을 잡은 코로나바이러스의 충격이 백신 주사로 한고비를 넘기면서 각국 경제회복이 가시화되고 인플레이션 우려까지 확산하면서 금리 변동성은 더욱 커질 조짐이다. 이른바 ‘저금리의 잔치’가 저물기 시작한 것이다. 그 파장은 먼저 과열로 치닫던 주식시장에서부터 오고 있다. 코스피 3000포인트 축포를 쏜 지 불과 보름도 되지 않아서 주저앉은 주식시장은 깊은 조정과 함께 박스권에 갇혀버렸다. 빚투로 분주히 움직이던 젊은 개미들의 시장 이탈이 가속화되는 것도 같은 맥락이다.

자산시장에서 주목을 받아왔던 부동산 시장 역시 마찬가지다. 주택 83만 가구의 공급으로 요약되는 2·4대책 발표 이후 과열 주택시장은 급격히 위축되는 양상이다. 가격상승의 주도적 역할을 해온 서울 아파트 시장의 경우 2월 거래절벽이 연출되면서 상승폭이 급격히 감소하고 있는 모습이다. 1월 중 5700건에 달했던 거래량은 2월 들어 25% 수준에도 미치지 못하는 1458건으로 급감했다. 이는 지난해 같은 기간 8301건에 비해서는 17.6%에 불과한 규모다. 강북, 성동 등지의 단독·다가구를 비롯해 다세대·연립 거래량 역시 1월 대비 절반가량으로 급감추세다. 이는 매수세의 감소 영향이다. 집을 사겠다는 수요층이 이탈하고 있는데 따른 것이다. 이는 곧 가격하락으로 연결된다. 매물이 증가하는 반면 살 수요층이 없으면 결국 가격은 하락할 수밖에 없다. 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1%대에서 0.08%대로 주저앉은 게 이를 입증해 준다. 영혼까지 끌어모아 대출로 집을 사는 영끌 계층, 더 많은 부의 축적을 위해 연립·다세대 등의 투자에 나서는 투기 계층, 더 나은 환경의 편리한 주택으로 주거이전을 꿈꾸는 실수요층의 매수심리가 꺾이고 있음을 의미한다.

대출금리의 상승과 2·4공급 대책이 맞물리면서 모처럼 주택시장 안정 분위기가 형성되고 있음은 퍽 다행스러운 일이 아닐 수 없다. 생활 물가까지 급격히 오르는 상황에서 주택가격 및 주거비 안정은 국민의 가벼워지는 호주머니뿐만 아니라 마음까지도 위안이 아닐 수 없다.

연간 월별 평균 주택시장흐름의 에너지를 보면 2월의 매도·매수세 강도에 따라 주택시장의 상황이 전개되는 게 부동산의 기본생리다. 예컨대 과거의 경험에 비추어 보면 2월 중 매매·전월세 상황이 강하게 나타나면 집값 오름폭이 크지만 약세권에 머물면 안정적으로 지나가는 게 일반적이다. 올 2월이 다소 안정적으로 지나갔음을 고려하면 올해 시장 불안은 그 어느 때보다 덜할 공산이 크다. 계단식으로 오르는 집값이 지나치게 오르는 과열 후 휴지기 국면에 접어들었다고 평가할 수 있을 것이다. 특히 이자율 뜀박질이 주마가편이 되어준 면이 없지 않다.

하지만 현재의 시장 통계치가 1월의 신고물량인데다 막대한 공급계획이 가시화되기까지는 여전히 유동적이라는 점에서 보면 장기 안정기에 접어들었다고 보기는 무리다. 더구나 경제회복과 코로나 극복까지는 여전히 멀고 험난한 여정이 남아 있어 저금리 환경이 한동안 유지될 수 있다. 인플레 심리 역시 현물 선호 방향으로 역진할 수 있다. 경제회복이 주택수요를 더욱 부추길 여지도 크다. 이렇게 본다면 정부의 공급계획 확증이 장기 시장안정에 중요한 판단기준이 될 것이다. 서울권 주택 공급에 민간의 역할을 더욱 확대하고 3기 신도시에 도심 수요층을 흡수할 매력을 확대하는 것이야말로 장기 시장안정을 위한 선결과제가 아닐 수 없다.


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