[장용동 칼럼] 외화내빈 대선 주택 공약, 재조정돼야

대선이 3주 앞으로 다가오면서 선거 후 전개될 부동산시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 특히 여야 대선후보들이 앞다투어 공급 확대를 주장하며 최소 250만 가구에서 최대 311만가구의 주택공급을 공약으로 내세운 만큼 앞으로 주택·토지 시장에 적잖게 영향을 미칠 게 분명하다. 실제로 이러한 초대형 물량은 지난 89년 노태우 정부 당시 베이비붐 세대와 소득 증가로 인한 수요 폭발에 대응하기 위해 추진된 수도권 1기 신도시 등 200만가구 건설계획을 압도하는 물량이다. 3인 가족 기준으로만 따져도 750만~930만 명 이상이 수혜를 보는 엄청난 규모이며 전체 재고 주택의 16.8%에 달하는 막대한 물량이다.

이같은 물량이 공급되면 주택가격이 안정되고 주거난이 대폭 해소될까. 물론 취약계층 등 서민과 예비부부 등 젊은 층의 주택난이 일부 해소될 것은 분명하다. 또 전세가격 앙등과 함께 월셋집 전환에 따른 구득난이 심화하는 상황에서 임대주택 확대 공급은 세입자 주택난 완화에 큰 도움이 될 것이다. 하지만 문재인 정부에서 보듯이 주택시장 안정은 단순히 물량의 문제가 절대 아니다. 2016년 이래 재고 주택 흐름을 보면 지난해까지 연평균 42만9000가구씩 물량이 증가해 총 1852만7000가구에 달하는 것으로 집계되고 있다. 재고 주택 증가율을 보면 이전 주택공급물량과 크게 차이가 나지 않는다. 오히려 많은 물량이 공급된 게 사실이다. 그런데 왜 집값이 폭등한 이유로 공급 부족이 지적되고 있는 것일까.

문제는 주택 유형 가운데 유독 아파트 수요가 폭발한데다 서울, 수도권 요지 중심의 수요에 충분히 대응치 못한 게 주된 이유다. 아파트 재고 물량을 보면 최근 5년 동안 연평균 37만1200가구씩 늘어 지난해 기준 1166만2000가구에 이르고 있다. 이명박·박근혜 정부보다 오히려 공급이 많았음에도 주택가격이 폭등하면서 공급난이 심각하게 대두된 것은 다주택 규제 등으로 인한 서울, 수도권 선호 수요와 고품질의 새 아파트로의 교체 수요, 급증하는 1~2인가구 수요를 충족 시 켜지 못한데 기인한 것이다. 여기에 저금리의 풍부한 유동성이 겹치면서 수요 폭발을 가져온 것이다. 결국 문 정부의 사상 초유의 집값 폭등은 주택 유형과 수요 변화를 민감하게 받아들이지 못한 채 막무가내식 공급에 매달린 결과라 할 수 있다. 외곽 공급보다 유효수요가 많은 서울 도심권 재건축 등 정비사업과 역세권 고밀화 등을 통한 아파트 공급 확대가 중요한 이유가 여기에 있다.

임대주택 역시 마찬가지다. 세입자 주택난이 심각한 상황인데도 1만여가구에 달하는 매입임대주택이 현재 빈집으로 남아 있다. 지하 단칸 셋집에서 신혼을 시작하던 과거와 달리 젊은 수요 대부분이 아파트에서 출발하는 게 일반적이다. 게다가 젊은 취약계층일수록 일자리를 감안해 도심에서 거주하는 데 유리하다. 밴쿠버 등 세계 유명 도시의 경우 집값이 오르면서 외곽으로 세입자들이 몰려들어 출퇴근 교통체증이 심각해지는 것과 유사하다.

따라서 여야 후보 누가 되는지 현재의 외화내빈형 물량 위주의 주택공급 계획은 재수립되어야 마땅하다. 자칫 마구잡이식 공급 확대로 미분양과 미입주를 대량으로 유발, 빈집만을 관리하는 사태로 발전할 공산이 크다. 여기에 막대한 자금을 잠기고 이로 인해 LH 등 공공 공급 주체들의 자금난을 유발할 소지가 크다. 더구나 과개발로 인한 국토의 훼손 역시 심각해질 것이다. 현재 추진되고 있는 수도권 3기 신도시 역시 이러한 측면에서 보면 수요층의 니즈를 철저히 분석, 특별한 주택계획과 함께 주거 서비스 강화 등으로 차별화해 도심 수요를 분산시켜야 할 것이다. 아울러 집값의 본질은 민간 아파트이다. 정부는 취약계층에 주거난 해소에 전념하고 민간 역할을 극대화해 수요에 걸맞은 고품질 아파트 공급을 확대할 수 있도록 정권 인수위원회 등에서 세심하게 다듬어야 할 것이다.